משרדים למכירה

משרדים למכירה

בעשור האחרון שוק המשרדים נהנה מעליה בביקושים, הודות לצמיחה העקבית בכלכלה, כניסת חברות בינלאומיות לישראל, הצמיחה המטאורית בתעשיית ההייטק, תנאי המימון הנוחים ומעבר של משקיעים בנדל"ן למגורים לתחום המשרדים.

הגאות בשוק והביקושים של לקוחות ומשקיעים לרכוש משרד משלהם באזורי הביקוש, משכו יזמים רבים להקים מגדלי משרדים, ביזמויות (ובמיוחד) ובקבוצות רכישה. אם עד לפני מספר שנים היו באזור תל אביב פרויקטים מועטים בהם ניתן היה לרכוש משרד למכירה (מגדל טויוטה, בסר 1 ו – 2), הרי שכיום ישנם פרויקטים רבים המציעים משרדים למכירה במרכז, בהם ניתן למצוא משרדים חדשים ואיכותיים. לדוגמא, לפני כשנתיים נחנכו מגדלי אלון ביגאל אלון, בהיקף של 120 אלף מ”ר, מגדלי חג’ג’ במתחם הארבעה, ומגדלי ב.ס.ר 3 ו – 4. ההיקף המצטבר של פרויקטים אלה מתקרב ל – 400 אלף מ”ר כאשר כל השטחים הללו נמכרו למשתמשי קצה ולמשקיעים (למעט מגדל אלון 2 שנמכר לגופים מוסדיים).

בשנה וחצי הקרובות ייחנכו בקריית מטלון בפתח תקווה מתחם בסר סיטי (קבוצת רכישה) ומגדל גלובל טאואר (יזמות) הממוקם בסמיכות. היקף שטחי המשרדים והמסחר בפרויקטים אלה נושק ל – 300 אלף מ”ר, ולזה ניתן להוסיף גם את מגדל סופרין שייבנה בקריית אריה, ופרויקטים נוספים באזור. כלומר, בתוך שלוש שנים נמכרו באזור פתח תקווה, ברדיוס של 500-800 מטר, משרדים למכירה בהיקף שלהערכתנו הינו בהיקף השטחים שנבנה עד היום באזור פתח תקווה כולו. תופעה זו מצביעה בראש ובראשונה על ביקושים גדולים ועל אמון בשוק המשרדים באזור ובכלל, כשוק שיודע “לספק את הסחורה”. לצמיחה הכלכלית ולביקוש למשרדים לשימוש עצמי ולהשקעה יש לצרף את הריביות הנוחות ואת החלופות המעטות לכסף, וכך אנו מקבלים דרישה כמעט בלתי פוסקת למשרדים למכירה.

על מה יש לתת את הדעת ברכישת משרד?

כשמדובר במשרד לשימוש עצמי, רוב הלקוחות מכירים היטב את הצרכים שלהם. יחד עם זאת, המלצתנו היא לתת דגש על מיקום שיהיה בקרבת רכבת קלה או רכבת ישראל ובסמיכות לצירי תנועה ראשיים. בדר”כ עדיף שהפרויקט יהיה חדש אך אין הכרח. ישנם בניינים וותיקים הנהנים ממיקום טוב, מיחס ברוטו נטו נמוך ומדמי ניהול סבירים, ולחלק מן הלקוחות גורמים אלה חשובים יותר.

במגדלים חדשים יחס הברוטו נטו יעמוד על 27-35% ודמי הניהול לא כולל מיזוג, לא יפחתו מ 15 ₪ למ”ר. צריך להתחשב גם בפוטנציאל התרחבות של העסק, ותמיד כדאי לרכוש שטח קצת יותר גדול.

יש לזכור שבבוא היום ככל הנראה, יהיה צורך למכור או להשכיר את המשרד, בשל נסיבות משתנות, לכן רצוי לרכוש משרד סחיר, באזור ביקוש שתמיד יהיה קל יחסית למכור או להשכיר אותו לשוכר/רוכש טוב.

כאשר מדובר במשרד להשקעה, ישנם שיקולים נוספים:

עליית ערך: מלבד התשואה השוטפת, ולדעתי לפניה, יש להעריך מה תהיה עליית הערך של המשרד. אם הצלחנו למקסם תשואה ולהגיע, לדוגמא, ל – 8 או 9 אחוז לשנה אבל ערך המשרד נותר זהה לזה שביום רכישתו או נשחק לעומת מיקומים אחרים, הרי שההשקעה לא הייתה טובה. כיצד נדע להעריך היכן תהיה עליית ערך?

מיקום: מיקום טוב תמיד יהיה מבוקש, גם לאחר שהבניין/מגדל יתיישן. לדוגמא, משרדים במגדל דניאל פריש, בית אמות השקעות או במגדל החשמונאים ייהנו תמיד מביקושים טובים.

פרויקט מודרני: ייחשב כפרויקט עם כמה שיותר חלונות מסך ואלמנטים אדריכליים חדישים. בניינים עם מעט חלונות מסך, גם אם הם חדשים, לעולם ייחשבו כנחותים לעומת אלה שיש בהם חלונות מסך. מעבר לנראות הפנימית, קיימת הנראות החיצונית. בניין עם הרבה חלונות מסך ייראה טוב גם כעבור שנים רבות וייהנה מביקושים טובים. ניתן לראות את מגדלי בסר 1 ו 2 כדוגמא טובה לכך.

קירבה לרכבת ולרכבת הקלה: הרכבת הקלה תשנה את כללי המשחק, תעלה את ערכם של המשרדים הסמוכים לה ותסייע בהחלט לשמור על ערכם, לעומת פרויקטים שאינם ליד הרכבת. אנו חווים כיום ביקושים גוברים למשרדים שבקרבת רכבת השלום ותחנת סבידור, כאשר ניתן לומר שכל מטר קובע – בניינים במרחק של 1 ק”מ נחשבים כרחוקים ומצריכים הליכה ארוכה הבעייתית מעט בקיץ הישראלי.

מיקום בסביבת משרדים: לעיתים ריכוז גבוה של שטחי משרדים ישפיע לחיוב ולעיתים לשלילה – במיקומים בהם יש מחסור במשרדים מחד ודרישה גדולה מאידך, ישמור המשרד על ערכו ואף יעלה. דוגמא טובה לכך היא המשרדים במרכז ברודצקי ברמת אביב, בה לא ניתן למצוא משרדים כיוון שלא נבנים באזור משרדים חדשים, בעוד שהביקושים, במיוחד למרפאות (אך לא רק) גבוהים מאד. היותו של הבניין המרכזי במקום וותיק מאד אינה משנה והמחירים במקום כבר עברו מזמן את ה – 22 אלף ₪ למ”ר.

יחד עם זאת, חברות בדר”כ ירצו לשבת היכן שיש מקום להתפתח, מקומות הסעדה ואווירה עסקית. כך, אנו שמים לב שבקריית אריה, ככל שיש יותר פרויקטים חדשים, כך גדלים הביקושים למשרדים באזור. המאסה בדר”כ משפיעה לטובה על הביקושים.

תשואה שוטפת גבוהה: תחשב לתשואה גבוהה מ – 7% לשנה. כמובן שככל שמתרחקים מהמרכז ניתן לקבל תשואות גבוהות יותר, אך בהתאמה הביקוש נמוך יותר.

יש לקחת בחשבון שכל כמה שנים, במיוחד בעת חילופי שוכרים, נידרש להשקעה ברמה של 700 – 2,000 ₪ למ”ר ולעיתים אף יותר מכך, וכמובן שלזה יש לצרף את תקופת היות הנכס לא מושכר (עלויות ניהול וארנונה) ועלויות עסקה (תיווך ועורך דין). בעלי נכסים רבים נוהגים שלא לקחת עלויות אלו בחשבון או להדחיקן תודעתית, אך אלו עלויות קריטיות בתחום המשרדים, כיוון שעלותן גבוהה יחסית ויכולה לגרוע משמעותית מהתשואה השנתית, בפרספקטיבה של 10 שנים.

קיימים שיקולים נוספים שיש לקחת בחשבון בעת רכישת משרד להשקעה ונשמח לייעץ לכם בנושא.

מיקומים בהם ניתן למצוא כיום משרדים למכירה

ההיצע הגדול ביותר כיום ממוקם בחולון, בה נבנים מספר פרויקטים איכותיים, ואנו צופים שבקרוב גם בנתניה ובפתח תקווה-גבעת שמואל.

חולון ופתח תקווה נהנות מקירבה לתחנות רכבת קלה עתידיות (בפתח תקווה כבר בשנתיים הקרובות ובחולון ב – 2025), ומרכזות פרויקטים רבים של משרדים למכירה.

גם במתחם הבורסה יקומו בשנים הקרובות פרויקטים חדשים.

אנו משווקים משרדים למכירה בכל גוש דן, בפרויקטים חדשים, פרויקטים על הנייר או בשלבי הקמה, וכן משרדים קיימים ומושכרים (יד 2). ההיצע שלנו מגוון ומתאים למשתמשי קצה ולמשקיעים (עסקאות תשואה).

חברת מעוף יועצי נדל”ן

חברתנו בעלת ניסיון של מעל ל-20 שנה בייעוץ, תיווך ושיווק נדל”ן עסקי ומניב. אם אתם מחפשים לרכוש משרד או למכור משרד או נכס מסחרי עסקי אחר – לוגיסטיקה ומחסנים, חניות או חנויות, בניינים בשלמות וכו’, הצוות המנוסה שלנו יוכל לעזור לכם לאתר את הלקוח המתאים ביותר לצרכים ולמטרות שלכם.

אתם מוזמנים ליצור איתנו קשר בשביל להתניע את התהליך בטלפון: 03-6912691

יצירת

קשר