סקירת שוק המשרדים בפתח תקווה, יוני 2018

סקירת שוק המשרדים בפתח תקווה, יוני 2018

בפתח תקווה מתפתח שוק המשרדים במהירות והרכבת הקלה צפויה להשפיע על הביקושים.
שוק המשרדים בפתח תקווה נחלק לשני אזורים עיקריים: קריית אריה וקריית מטלון.
בשנים האחרונות עוברים האזורים פיתוח מואץ בדרכם להפוך לאזורי משרדים והייטק, תוך דחיקת התעשייה המסורתית, אך הדרך להפיכת האזורים לאזורי משרדים מובהקים עוד ארוכה.

קריית אריה:

פארק עופר (לשעבר פארק אזורים), הממוקם על דרך אם המושבות היה הראשון לסמן את הדרך לכניסת חברות מתחום ההיי טק לקריית אריה. בימים אלו מושלם חלק ב’ של הפארק, מול הפארק הקיים. גם חברת אינטל מקימה את המטה שלה בקרבת מקום וחברת אינטרגרין מקימה את “אינטרגרין 3”, בניין משרדים מפואר בהיקף של כ – 16,000 מ”ר. ברחוב שמשון (הסמוך לז’בוטינסקי) הושלם “בית לקסוס”, בניין משרדים ובו כ – 12 אלף מ”ר בקרבת ז’בוטינסקי. את הבניין מאכלסת חברת אמן מחשבים, הדיור הממשלתי וחברת לקסוס.
לפני מספר חודשים רכשה חברת עזריאלי מתחם גדול בקרית אריה, ולאחרונה התפרסם כי חברת חללי העבודה המשותפים WEWORK תקים מרכז חדש ברחוב אפעל.
נקודת התורפה של אזור קריית אריה כיום, היא מחסור במסעדות ובתי אוכל. ישנם מקומות ספורים, ונדרש רכב כדי להגיע מנקודה לנקודה.

משרדים לרכישה/מכירה בקרית אריה:
בניגוד למלאי שטחי ההשכרה הרב והאיכותי באזור, יש מעט מאד שטחי משרדים לרכישה, ובדרך כלל מדובר בבנייני משרדים בני 10-20 שנה.
לאחרונה נמכרו משרדים בפרויקט שמיועד למכירה ברחוב מוטה גור, בסמוך לבית המשפט והקניון הגדול, במחירי ממוצע של 9,000 ₪ למ”ר (במעטפת). פרויקט זה קיבל טופס 4 ומתחיל להתאכלס.
המחיר למשרד לרכישה נע החל מ- 7,000 ₪ למ”ר במעטפת לבניין ישן, ועד ל – 9,300 ₪ למ”ר במעטפת לבניין חדש, כדוגמת הבניין ברחוב מוטה גור.

מחירי השכירויות:
מחירי השכירויות באזור זה נעים בטווח של 45-55 ₪ למ”ר במעטפת, וההיצע איכותי וזמין. בתקופה זו עומדים להשכרה פרויקטים שיהיו מוכנים עד סוף שנת 2018, וההיצע באזור זה כאמור איכותי מאי פעם, הודות לפרויקטים החדשים.
אנו עדים לכך שהחברות השוכרות באזור הן חברות חזקות, כדוגמת אינטל, סייברארק, jcdecaux, אמן מחשבים, פיוניר ועוד. קריית אריה מהווה מעין נקודת אמצע לערים ושכונות באזור השרון ובשילוב עם פרוייקטים חדישים ומחירים נוחים היא מהווה מוקד אטרקטיבי לחברות רבות.

קריית מטלון

קריית מטלון מתפתחת בקצב מהיר בשנים האחרונות, ונהנית מהיצע של מקומות בילוי, בתי קפה ומסעדות, וסביבה עסקית איכותית. כיום אין בנמצא בקריית מטלון בניינים ברמה גבוהה, למעט מספר קטן של בנייני משרדים חדישים (השחם 35, הסיבים 49, האודם 4 וכו’), אך אלו אינם משתווים בהיקפם לפרויקטים שבקריית אריה, שכן מדובר בבניינים בני אלפי מ”ר בודדים.
יחד עם זאת, בימים אלו נבנים בקריית מטלון שלושה פרויקטים גדולים, שעתידים לשנות את מאזן השטחים עם קריית אריה:

גלובל טאואר: שני מגדלי משרדים בני 31 קומות כ”א, ובסה”כ כ – 100 אלף מ”ר, מוקמים בצומת הרחובות ז’בוטינסקי ויצחק רבין. המגדל הראשון יהיה מוכן כבר במחצית שנת 2020. המגדל הראשון נמכר למשקיעים ומשתמשי קצה, והמגדל השני מיועד להשכרה.

ב.ס.ר סיטי: שלושה מגדלי משרדים בהיקף כולל של כ – 160 אלף מ”ר. הצפי לאכלוס – במהלך שנת 2021. המגדלים נבנים בפורמט של קבוצת רכישה על ידי חברת ב.ס.ר, ובקרוב יוצע ככל הנראה למכירה המגדל הרביעי.
כל המשרדים בפרויקט זה מיועדים למכירה.

חוגי ONE: מגדל משרדים מודרני, המיועד כולו להשכרה. המגדל, בהיקף של 30 אלף מ”ר, נבנה בימים אלו ברחוב השילוח (פינת מגשימים) ועתיד להתאכלס בתחילת 2021. המגדל נבנה על ידי חברת ששון חוגי, המתמחה בבניה למשרדים ולמגורים, ובעלת ניסיון רב בתחום המשרדים (מגדל ששון חוגי במתחם הבורסה נמצא בבעלותה). המגדל, בבעלות אחת, ישווק להשכרה בלבד, ויעמוד בסטנדרט הבניה הגבוה ביותר.
יתרונם של פרויקטים אלו הינו במיקומם על ציר ז’בוטינסקי, בצמוד לתחנת רכבת קלה. כמו כן, יש יתרון לריכוז המשרדים והמסחר שיהיה לפרויקטים אלו, כך שדיירי המשרדים במיקום זה יוכלו ליהנות משפע של בתי אוכל ומסחר.

משרדים לרכישה ומכירה בקריית מטלון:
כמו בקריית אריה, גם בקריית מטלון אין בנמצא שטחים רבים בבניינים חדישים ומוכנים למכירה, אך ניתן לקנות בפרויקטים החדשים שיהיו מוכנים בעוד שלוש שנים. ההיצע בפרויקטים אלו איכותי מאד, והמחירים עומדים כיום על כ – 9,300 ₪ למ”ר בקומות גבוהות.
בבניינים ישנים יותר, בני ארבע וחמש קומות, מחירי המכירה עומדים על סדרי גודל של 7,500 ₪ למ”ר.
מחירי השכירות באזור זה נעים בטווח של 40-50 ₪ למ”ר במעטפת, ו – 55-65 ₪ למ”ר לאחר התאמות.

השפעת הרכבת הקלה על שוק המשרדים בפ”ת:

קריית אריה
הרכבת הקלה תתפצל בכניסה לדרך אם המושבות וז’בוטינסקי, כאשר תחנה אחת תהיה ליד פארק עופר והשנייה באצטדיון פ”ת. תחנה זו מחברת למעשה את הרכבת הקלה עם רכבת ישראל. הנכסים בקרבת הרכבת הקלה, ובמיוחד אלו שממוקמים בסמוך לחיבור בין הרכבות (תחנות האצטדיון) עתידים ליהנות מנגישות טובה בעתיד.

קריית מטלון
הרכבת הקלה תהיה אפקטיבית בכל הנוגע לקריית מטלון: שני הפרויקטים של ב.ס.ר וגלובל טאואר ממוקמים במרחק של עשרות מטרים מתחנת רכבת קלה, וכן מגדל חוגי ONE ממוקם אף הוא בקירבה לתחנה של רחוב שנקר, כך ששלושת הפרויקטים ייהנו מנגישות לרכבת הקלה.

סיכום:

הפרויקטים החדשים הנבנים בקריית אריה וקריית מטלון  יהוו אבן שואבת לאזורים אלו. הנגישות המעולה לאזור תושג באמצעות הרכבת הקלה שתעבור בציר ז’בוטינסקי ובדרך אם המושבות, ואנו צופים אכלוס מהיר יחסית לכשהפרויקטים יושלמו.

 

חזרה לשיווק פרויקטים