נדל”ן מחוץ לקופסא – המדריך להשקעה במשרדים קטנים

שוק המשרדים הקטנים בישראל נמצא בצמיחה מטאורית והוא מניב תשואה ממוצעת של 8.5-11% בשנה.
מחפשים השקעה מבטיחה ושונה בנדל”ן?
יש לכם עסק ואתם מתלבטים אם לשכור או לרכוש משרד?
המומחים של מעוף יועצי נדל”ן – הקומה ה-19, הכינו עבורכם מדריך שיעשה סדר בשוק המתעורר.
רו”ח אמיר בן משה ועו”ד אליאב עיני עושים סדר ועונים על שאלות עבור כל מי שמתלבטים האם רכישת משרד קטן היא השקעה כלכלית נכונה.

מה הוא משרד קטן?
משרד קטן הוא משרד בשטח של 30- 15 מ”ר ברוטו. זהו משרד המיועד לאדם אחד או לשניים.

מה היקף שוק המשרדים הקטנים בישראל?
שוק המשרדים הקטנים בישראל נחלק לשני סגמנטים: האחד – חברות חללים משותפים המשכירות חדרים ועמדות קטנות בחלל פתוח, השני – קומות או חלקי קומות שחולקו למשרדים של 12-30 מ”ר.
חברות החללים המשותפים מהוות 2-4 אחוזים משוק המשרדים, שעומד על סדר גודל של כ- 200 אלף מ”ר, כשהשחקנים העיקריים בו הן החברות Wework, Regus וכו’.
הקומות או חלקי הקומות שחולקו מהוות חלק מזערי מהשוק, כאשר בשנתיים האחרונות החל הטרנד לקבל תאוצה. אנחנו מעריכים את ההיקף בכמה אלפי מ”ר במצטבר.

מהי התשואה הממוצעת במשרדים קטנים?
התשואה השנתית הממוצעת בהשכרת משרד קטן עומדת על כ- 8.5-11 אחוז לשנה, זאת בהנחה שהמשרד מתפנה לעיתים ויש צורך בשוכר חדש.

מה עליי לקחת בחשבון בבואי לרכוש משרד קטן?
עליך לקחת בחשבון יחס ברוטו נטו של 50% בערך, הנגזר מחלוקת הקומה למשרדים, והצורך במעברים תקינים, מטבחון וכו’. במשרד קטן, חשבון הניהול יהיה גבוה יותר, היות ויש לדאוג לניקיון ואחזקת פנים הקומה המחולקת ובכלל זה המסדרונות, המטבחון, קרן פחת, ביטוח וכיוצא בזה. כמו כן, לעיתים קרובות לא ניתן יהיה לקבל מימון לרכישת משרד קטן. יחד עם זאת לאחר הבנת כלל השיקולים וההוצאות, עדיין במקרים רבים רכישה של משרד קטן היא עניין משתלם.
לחלופין, כמו בכל עסקה, יש להבין את כלל השיקולים וההוצאות הצפויות, על מנת שעסקת הרכישה תשתלם ותשיא את התשואה המצופה.

יש לי 300 אלף ₪ פנויים להשקעה – האם כדאי לי דווקא להשקיע במשרד קטן?
אם ברצונך לקבל יותר מ – 1-2% תשואה בשנה ולהשקיע בנדל”ן, ההשקעה במשרדים קטנים מהווה אפשרות נוחה וקלה יחסית, בבואנו לעסקה כזו יש לבחון מספר פרמטרים:
המשרדים צריכים להיות ממוקמים באזור עם ביקושים גבוהים ובמגדלים חדישים.
יש לבחון מי היזם, מהו הפוטנציאל העתידי של מיקום המשרד (מתחמי עסקים מתפתחים, סמיכות לתחנות רכבת ותחבורה ציבורית וכדו’) כדי שניתן יהיה למכור אותו בקלות בעתיד
חשוב לוודא שרמת הנכס והמתחם בו רוכשים ישמרו לאורך זמן (הסכם ניהול רציני המכיל בסעיפיו קרן פחת חיוני מאד).
חלופות ההשקעה בסכומים כאלה הן: פיקדון בבנק עם תשואה ממוצעת 1% ריבית שנתית (או אולי טיפה יותר), השקעה בשוק ההון (על כל הסיכונים הנלווים לכך), או כאמור, רכישת נכס – כשבמשרדים קטנים ראינו שניתן להגיע לתשואות שנתיות מרשימות.

היום אני שוכר משרד בחלל עבודה ומשלם 2,200 ש”ח בחודש כולל הכל. כדאי לי לרכוש משרד קטן?
אם אתה משלם 2,200 ₪ כולל הכל אז כנראה שנמליץ לך להישאר בשכירות… אבל אתה עדיין יושב בחלל עבודה משותף ולא במשרד פרטי סגור, ובוודאי לא מחזיק בנכס.
אבל, במידה ואתה משלם 3,200-3,500 ₪ על חדר פרטי, רכישת משרד קטן, שיעלה לך 300-350 אלף ש”ח ומהם תשלם 60% (200,000 ש”ח) מהון עצמי והיתרה בהלוואה לעשר או חמש עשרה שנים, יצא שתשלם 1,100-1,500 ₪ בחודש למשרד משלך ושיישאר שלך לעתיד.

אני עובד מהבית ונהנה מהכרה במס בהוצאות הדירה. למה כדאי לעבור למשרד בבעלותי?
ההכרה בהוצאות הבית היא לא מוחלטת אלא מהווה רק אחוז קטן (ולא יותר מ-25%) מחלק מההוצאות כגון ארנונה. כמו כן, עבודה מהבית לא ניתנת להשוואה לעבודה ממשרד במגדל משרדים יוקרתי ובסביבה עסקית שמשדרת הצלחה- כך שישנם מגוון שיקולים שיכולים להשפיע על ההחלטה האם זה הזמן הנכון לעבור למשרד מחוץ לבית, ובמידה שכן, האם כדאי לרכוש או לשכור אותו.

אני שוקל לרכוש משרד להשקעה – מה אני צריך לקחת בחשבון מבחינת הוצאות והכנסות צפויות?
עליך לקחת בחשבון כי בעת הרכישה תצטרך לשלם מס רכישה של 6% על עלות הרכישה ושכ”ט עו”ד.
בשוטף, אם אתה משכיר את המשרד לא צפויות לך הוצאות, רק אולי מדי פעם הוצאות אחזקה שמסתכמות בסכומים נמוכים מאוד
ההכנסות הצפויות הן הכנסות מדמי השכירות. מניסיוננו, במשרד קטן התשואה צפויה להיות גבוהה יחסית. במשרד שיעלה 300-350 אלף ₪ התשואה השנתית יכולה להגיע ל-8-11%.

אילו מיסים חלים עליי ברכישת משרד קטן בתור עוסק מורשה/עוסק פטור?
בזמן הרכישה יחול עליך מס של 6% על עלות הרכישה.
דמי השכירות בניכוי פחת של 1.33% מהעלות בניכוי הוצאות אם יהיו, יחול עליהם מס בשיעור המס השולי שלך.

יש לכם שאלות נוספות בנושא השקעה ורכישה של משרדים קטנים?
אל תהססו להתייעץ איתנו! מומחי מעוף יועצי נדל”ן – הקומה ה-19 עומדים לרשותכם עם ניסיון עשיר וידע עדכני בכל הנוגע להשקעות נדל”ן מחוץ לקופסה.

חזרה לשיווק פרויקטים