סקירת שוק המשרדים בישראל

לקוחות יקרים, מה שלומכם?

בצל משבר הקורונה, אנו שולחים לכם סיכום של הרבעון הראשון לשנת 2020 והצפי שלנו להמשך הפעילות בשוק המשרדים בישראל. כולנו תקווה לבריאות ושהמשק הישראלי יחזור במהרה לפעילות.
עד תחילת חודש מרץ שוק הנדל”ן העסקי היה בתנופה ונהנה מביקושים גבוהים בתחום ההשכרות, עם הובלה של ענף ההיי טק ועסקאות רכישה שבוצעו עם תשואות נמוכות של 5% – 6%. התשואות הנמוכות נתמכו על ידי ריבית נמוכה, אמון המשקיעים ביציבות השוק וגיוסים נרחבים. ברור לנו כי משבר הבריאות הבינלאומי עמו אנו מתמודדים יסתיים והשאלות הן מתי וכיצד? בסקירה זו תמצאו את ההערכות שלנו על השפעת משבר הקורונה על שוק המשרדים בישראל.
בשנתיים האחרונות אנו עדים למספר מגמות בשוק המשרדים: התארכות תקופות אכלוס של משרדים קטנים (עד 300 מ”ר) לשנה ואף יותר במיוחד בתל אביב ובגוש דן ופריחה של חברות המשכירות חללי עבודה משותפים ושירותים נלווים לחברות קטנות, לחברות גדולות ולעצמאים.

משבר הקורונה גרם לעזיבה של חלק מן השוכרים את חללי העבודה המשותפים, כאשר הסכמי שכירות קצרי טווח מאפשרים זאת. במשרדים המסורתיים השוכרים נאלצים להמשיך לשלם שכירות. בפועל חברות רבות מושבתות ושוכרים רבים מבקשים הקלות ואף פטור מלא מתשלום השכירות. יש בעלי נכסים שנענים לבקשה ויש שדורשים תשלום מלא. זאת ועוד, עסקאות רכישה ושכירות שהיו על הפרק או לפני חתימה בתחילת המשבר הוקפאו

מחירי שכירות משרדים:

אנו מעריכים שעם סיום המשבר, יהיה תיקון של מחירי שכירות המשרדים בשל צמצום בכוח אדם, אימוץ ההרגל לעבודה בבית, האטה או עצירה של גיוסים בשוק ההיי טק עלולות להקטין ביקושים ולהשפיע על הנכונות של חברות הייטק לשלם מחירי שכירות גבוהים.
חברות ההיי טק והסטארט אפ, שאכלסו את נכסי ה-AAA ואת המשרדים “המיוחדים”, הן הנעלם הגדול: ההשפעה של המשבר עליהן ועל היכולת והנכונות שלהן להמשיך לשלם מחירי שכירות גבוהים, תקבע את מחירי השכירויות בפרויקטים יוקרתיים, במיוחד בתל אביב ובהרצליה פיתוח. בנכסים בערים הקרובות לתל אביב (חולון, הוד השרון, רעננה ופתח תקווה) מחירי השכירויות היו  45 – 55 ש”ח למ”ר ברמת מעטפת בפרויקטים איכותיים וחדשים. אנו צופים ירידה זניחה במחירי שכירות משרדים באזורים אלה, שגם כך נהנים מיתרון כלכלי (בנוסף לדמי השכירות הנמוכים יותר) באמצעות ארנונה נמוכה ועלות חודשית של חניות שבתקופה כזאת מחושבים בתחשיב הכולל של העלות החודשית.
כאמור, חברות חללי עבודה משותפים חוות גם הן קשיים. יחד עם זאת, אנו מעריכים שהן ייהנו מהמשך הפריחה מיד עם תום המשבר, שכן ימים אלה ממחישים היטב את החשיבות של הסכם שכירות קצר ודינאמי ושימוש נבון במטר משרדים.

מחירי רכישת נכסים:

ירידת מחירי השכירויות והאפשרות שהריבית תעלה ישפיעו על מחירי רכישת נכסים עסקיים. אנו מעריכים שבטווח הקצר בעלי נכסים לא ימהרו למכור, ושהבנקים יהיו סבלניים כלפי בעלי נכסים ריקים או בבניה הנדרשים לשלם משכנתאות ולהחזיר הלוואות. ההערכה הכללית היא שהמשק יתאושש תוך מספר חודשים. יחד עם זאת, אם המשק הישראלי והעולם בכלל הולכים לקראת משבר ארוך, זה יורגש גם בירידה במחירי הכנכסים.
בנדל”ן ההסתכלות הנה ארוכת טווח, ונכסים איכותיים ישמרו תמיד טוב יותר על ערכם ויושכרו מהר יותר. מחירי המשרדים עלו מאד בשנים האחרונות והגיעו לרמות שיא שלא נראו כאן מעולם ושיקפו תשואת נמוכות ביחס של מחיר הרכישה מול דמי השכירות הצפויים, כך שאולי ניתן לראות במשבר הנוכחי סוג של תיקון. לטווח הארוך, הצפי הוא שענף ההיי טק ימשיך להשפיע על הביקושים, ואם הענף יחזור למצבו טרם המשבר יחזרו הביקושים והמחירים לרמות שהתרגלנו לראות בשנים האחרונות.

קבוצות רכישה ופרויקטים בבניה:

בהנחה שיקח למשק ולשוק הנדל”ן מספר חודשים להתאושש, אנו מזהים הזדמנות טובה בענפים אלה. נכסים בקבוצות רכישה ובפרויקטים בבניה ביזמות שיהיו מוכנים לאכלוס בעוד כשנה וחצי-שנתיים, ייצלחו את המשבר עם מחיר נכון.
משבר הקורונה, שבטווח הקצר גרם לירידה בביקושים למשרדים ולנדל”ן מסחרי, יסתיים וזו העת לתכנן את המהלכים ליום שאחרי. לבחון עסקאות אפשריות ואף לקנות או לשכור כדי להיות מוכנים עם נכסים איכותיים להשכרה ולמכירה.
כולנו תקווה שמשבר הקורונה יסתיים במהרה ונחזור לשגרה.

אנו מאחלים לכל בית ישראל בריאות ופרנסה יציבה, ווכנאמר בשיר של מאיר אריאל ז”ל:  “עברנו את פרעה, נעבור גם את זה”.

חג פסח שמח!!

צוות מעוף יועצי נדל”ן,
אסף, אליאב, נחמה, שרי, קרן ומושית

חזרה לשיווק פרויקטים