סקירת שוק המשרדים – רבעון אחרון של 2017

מה עתיד לקרות בשוק שכירויות המשרדים בחודשים הקרובים

 תל אביב מרכז

לקראת הרבעון האחרון של שנת 2017 אנו מבחינים כי עליות המחירים שהתרחשו ב – 2016 נבלמו. מלאי גדול שמשתחרר לשוק עד סוף 2017, ורצון של בעלי הנכסים בקבוצות הרכישה והיזמיות (מגדלי הארבעה ומגדלי אלון במיוחד) להשכיר את המשרדים בבעלותם מציב את המחירים ברמות של 80-90 ₪ למ”ר במגדלי אלון לקומות נמוכות (עד קומה 10), ו – 95-105 לקומות גבוהות, בגמר מלא ברמה גבוהה (2,500 ₪ למ”ר וצפונה).

רמת החייל

מחירי השכירות ברמת החייל הגיעו לשיא בתחילת 2016, עם סיומם של פרויקט CU והברזל 30. תחילת עבודות הרכבת הקלה והבהלה היחסית ששררה בשוק, משכו שוכרים רבים לרמת החייל ובהתאם בוצעו עסקאות שכירות במספרים גבוהים יחסית לעבר.
חברת מעוף ביצעה מספר רב של עסקאות בפרויקט CU ובכל רמת החייל בשנת 2016 ותחילת 2017 במחירי שכירות של 85-95 ₪ למ”ר בגמר של 2,500 ₪ למ”ר ומעלה.
יחד עם זאת, שוכרי המשרדים ככל הנראה השלימו עם הסדרי התנועה בתוך תל אביב ונראה שהביקושים ברמת החייל מעט פחתו. יחידות יפות ברמת גמר גבוהה עומדות להשכרה במספר פרויקטים ברמת החייל, ונראה שקצת קשה יותר להשכיר כרגע.
אנו צופים כי העסקאות הקרובות ברמת החייל ייסגרו ברמה של 70 ₪ למ”ר בגמר מכובד.
שוכרים הממוקמים כבר באזור יכולים ומעדיפים להישאר בו, אך ניתן לראות כי קצת קשה למשוך שוכרים חדשים למתחם.

מתחם בסר

מגדל ב.ס.ר 4 מוכן לאכלוס, וניתן למצוא מספר שטחים איכותיים מאד, מוכנים לכניסה ברמה טובה בהחלט, עם נוף יפה בקומות גבוהות, ובמחירי שכירות של 72-80 ₪ למ”ר.
באופן כללי ניתן לומר שהביקושים במתחם יציבים וטובים ולמעט ב.ס.ר 4 שכאמור מתאכלס בימים אלו ומגדל בר כוכבא, אין שטחים רבים להשכרה.
בעלי הנכסים בב.ס.ר 4 שעומדים עם משרדים מוכנים בגמר יפה נהנים מקדימות בהשכרות, ומעסקאות מידיות יחסי.

פתח תקווה

פתח תקווה נהנית מביקושים ערים, כאשר עסקאות בפארק עופר (פארק אזורים לשעבר) נסגרות ברמות מחיר של 70-75 ₪ בגמר מלא. גם בית המרטון, בניין חדיש המאכלס חברות כמו NETAPP, Cadence וכמובן Oracle, קרוב כבר לאכלוס מלא במחירים של 80 ₪ למ”ר בגמר מלא.
בקריית מטלון לעומת זאת, בוצעו בחצי השנה האחרונה עסקאות מכירה רבות, במיוחד בפרויקט “ב.ס.ר סיטי” של חברת ב.ס.ר. מחירי המכירה נעו בין 6,300 ₪ למ”ר בקומות הנמוכות ועד 8,600 ₪ לקומות גבוהות.
בפרויקט “גלובל טאואר”, הממוקם מול מתחם ב.ס.ר סיטי, בוצעו עסקאות בטווחי מחיר של 8,200 ₪ למ”ר לעסקאות ראשונות, וכיום המחירים המבוקשים לקומות הגבוהות (מעל קומה 18) עומדים על 9,500 ₪ למ”ר.
קריית מטלון עומדת לעבור מהפך רציני בשנים הקרובות, הודות לקרבתה לרכבת הקלה (ציר ז’בוטינסקי) והודות לפרויקטים שיוקמו בפינת הרחובות ז’בוטינסקי ויצחק רבין. להערכתנו, המאסה הזו תמשוך חברות ובעלי עסקים רבים לאזור.

כפר סבא

באזור התעשייה של כפר סבא מזרח וכן באזור עתיר ידע קיימים בשנה האחרונה ביקושים יפים, ומלאי המשרדים להשכרה מצומצם. כביש 531 החדש משפיע על הביקושים ואנו במעוף מעריכים כי הם ילכו ויתגברו בשנה הקרובה, הודות לנגישות המעולה שמקנה הכביש לאזורי התעשייה של כפר סבא. המחירים בעתיר ידע לשטחים מובחרים עומדים על סדר גודל ש 65-70 ₪ למ”ר.

הרצליה פיתוח

לאזור התעשייה של הרצליה פיתוח עתידים “להצטרף” עשרות אלפי מ”ר בשנה הקרובה: הרצליה הילס של אחים עופר, הנהנה מקרבה לרכבת ומשינויי תנועה שיחולו באזור וינגישו את הפרויקט לבאים מכל הכיוונים הבניין של ריט1 ורוגובין, ההרחבה של הקומות הנוספות במגדל אמפא ברחוב ספיר ושטחים נוספים. המחירים המבוקשים כיום בפרויקטים אלו עומדים על 75- 80 ₪ למ”ר במעטפת.

חולון

לפני מספר שנים קיבל האזור הדרום מזרחי (החלק שקרוב לפארק פרס ושדרות ירושלים) תב”ע של משרדים. חברת עזריאלי הרימה את הכפפה והקימה את מתחם עזריאלי בחולון, עיריית חולון השלימה את הגשר מעל כביש 4 המחבר ישירות את הבאים מדרום לאזור התעשייה, ומאז האזור חווה שגשוג רב וביקושים ערים.

בשנתיים האחרונות שיווקנו למכירה את בניין B-PARK, הסמוך למתחם עזריאלי. הפרויקט שווק בשנה הראשונה (כאשר הפרויקט היה “על הנייר”) במחיר ממוצע של 8,500 למ”ר (במעטפת) ובשנתיים שלאחר מכן טיפס ועלה המחיר עד לשיא של 11,500 ₪ למ”ר במעטפת (כאשר הפרויקט הושלם).
מחירי השכירויות באזור מגיעים כיום ל  50-55 ₪ למ”ר במעטפת ו 70-75 למ”ר בגמר מלא, כאשר ההיצע למשרדים קטנים להשכרה נמוך מאד עד אפסי.
ניתן לקבוע כי מתחם עזריאלי שנחנך לפני חמש שנים הביא פריחה רבה לאזור, כאשר בעקבותיו החלו יזמים פרטיים לבנות פרויקטים, וכן חברת אמות שעומדת להקים מתחם בסמוך לעזריאלי (בפינת הרחובות שדרות ירושלים ורחוב המלאכה).
ישנם מספר פרויקטים של יזמים פרטיים שעומדים לצאת לשיווק בחודשים הקרובים, ברמות מחיר של 9,000 – 10,000 ₪ למ”ר על הנייר. בניינים אלו יושלמו בתוך 24-36 חודשים מהיום.

מתחמי חללי העבודה

נישת המשרדים להשכרה לטווח קצר הפכה לנישה רצינית, ודומה שקרוב היום שמי שירצה לשכור משרדים לתקופות קצרות משלוש שנים יפנה ראשית לחברות אלו.
בשנה האחרונה שכרה חברת שובל (בבעלות נס שובל) כ – 25 אלף מ”ר במגדלי אלון ובעמינדב 3, וכן מספר קומות במגדל השחר ובעזריאלי בחולון, ורק לפני מספר שבועות התבשרנו כי WEWORK במו”מ מתקדם על 27 אלף מ”ר במגדל TOHA בתוצרת הארץ.
אם בעבר היו חברות אלו שוכרות קומה כאן וקומה שם, הרי שהיום הן שוכרות רצפי קומות ושטחים בהיקף עצום. למעשה – 27 אלף מ”ר מהווים מחצית ממגדל TOHA, שנחשב לספינת הדגל של החברות אמות וגב ים.
האם שוק המשרדים הולך לכיוון של השכרות קצרות טווח? האם ניתוח כלכלי זהיר לתקופה של מספר שנים לדוגמא, מצדיק ישיבה במתחם משרדים או שבכל זאת כדאי לשכור משרד “משלכם”.
התשובות לכך רבות ומגוונות ויש להן מקום במאמר מיוחד שנקדיש לתחום זה. כך לדוגמא, חברות שגייסו כסף ומעוניינות במשרדים יפים ומידיים, ללא התעסקות בתוכניות, עבודה מול אדריכל וקבלן וכו’, מעדיפות לא פעם את המעבר למתחם משרדים מהסוג של WEWORK. גם ההתחייבות הידועה לשלוש –חמש שנים אינה מחויבת במצב זה, ויש לכך יתרונות של גמישות מרבית עבור חברות סטארט אפ.

לסיכום, אנו צופים כי בשנים הקרובות יהפכו חוזי השכירות לקצרים יותר. התחרות שתהיה בין הגופים העוסקים בהשכרות לטווח קצר תוביל לירידה במחיר ולתחרות על כל לקוח. בעלי משרדים, מצדם, יסתפקו בחוזים קצרים יותר וידרשו מהשוכר שהתאמת המשרד תהיה “אוניברסלית” יותר, כך שגם השוכר הבא יוכל להיכנס לאחר שהנוכחי יעזוב, במינימום שינויים והתאמות. במקביל, שוכרים לתקופות ארוכות ייהנו ממחירי שכירות נוחים יותר ויהפכו ל”מוצר” מבוקש. כבר כיום אנו רואים שחברות סטארט אפ ששוכרות שטחים של עד 1,000 מ”ר והיו בעבר לקוחות מבוקשים, כבר אינן מבוקשות כבעבר, עקב צמיחה מהירה (מדי) או עקב צמצום ומעבר למשרד קטן יותר, לעיתים הרבה לפני מועד הפינוי הקבוע בחוזה השכירות.

לדעתנו, לאחר שיושכרו למעלה מ – 50 אלף מ”ר לחברות המתמחות בהשכרות קצרות טווח בציר יגאל אלון בלבד עד סוף 2017, יחווה שוק המשרדים להשכרה שינויים מרחיקי לכת, אותם נרגיש כבר בשנה הקרובה.

חזרה לשיווק פרויקטים