שוק המשרדים בתחילת 2021 ואחרי שנת קורונה ושלושה (?) סגרים

השמועות על מותנו היו מוקדמות, כך יאמרו המשרדים, אם יכלו לדבר. לאחר מספר חודשים של מגפת קורונה עולמית, ניתן להגיע לתובנות על התנהלות שוק המשרדים במצב קיצון זה. מעולם לא היה מצב, בו כל כך הרבה אנשים מתחומי עיסוק רבים ושונים, נותרו ללא עבודה בן לילה.
השינוי הזמני של עבודה מהבית הפך לפחות זמני (אך לא לקבוע) ומנהלים שעד לפני שנה לא קיבלו בברכה בקשה של עובד לעבודה מהבית יומיים בשבוע, מופתעים היום לקבל בקשה לבוא למשרד יומיים בשבוע. כמו שאומרים “הזמנו השתנים” (הטעות במקור:)
בחודשים האחרונים פורסמו מאמרים וכתבות רבות על העבודה מהבית. החל מפסיכולוגים אירגוניים, מומחי סייבר ואפילו אנתרופולוגים, לכולם יש תובנות על המצב החדש, רובן מעניינות. בכתבות רבות מוזכר נושא השחיקה – יום העבודה אינו מסתיים ומתפרס למעשה על כיום היום. כמו כן, הלכידות הארגונית פוחתת וכך גם הנאמנות למקום העבודה ולחברים בעבודה: אם אתה לא פוגש אנשים ונקשר אליהם חברתית, אתה “חייב” להם פחות. מומחי סייבר וזכויות יוצרים אומרים כי עתיד להיווצר קושי בשמירה על מידע, כאשר כל המידע למעשה זורם למחשבים חיצוניים של העובדים בבתים. מעסיקים טוענים כי על המנהלים להיות דומיננטיים יותר ו”מנהיגים”, כדי לייצר מחוייבות ותחושת שליחות ופטריוטיות אצל העובדים.
משיחותיי עם מנהלים ועובדים, גיליתי שככל שעובר הזמן, ה”פטנט” החדש של חברות שעובדיהן אינם מגיעים למשרד, פחות ופחות עובד. לא לכל אחד יש חדר עבודה בבית או מרתף שקט, לא כולם אוהבים להישאר בבית מול המחשב, וכל נושא סיעור המוחות במסדרון או בקריאה של מנהל צוות לחדרו להיוועצות קצרה הפך למסורבל מאד, מאחר וצריך לארגן את העובדים, וכל אחד בבית בעיסוקיו.
העבודה מהבית תישאר, אך לדעתנו כבר בעתיד הקרוב, עם פיתוח תרופה או חיסון לקורונה, היקפה יפחת משמעותית, וכך נוכל לזקק את ההשפעות החיוביות של העבודה מהבית ולהישאר רק איתן, לדוגמה: עבודה מהבית יומיים בשבוע, תפחית את הלחץ בכבישים, תפחית זיהום אוויר ותאפשר גם קצת זמן איכות עם המשפחה. כמובן שיש יתרונות רבים נוספים לכך, אך את זה נשאיר למומחים בתחומים אחרים.
עתיד שוק המשרדים פחות קודר ממה שהיה נראה עד לפני מספר חודשים. אמנם אנו רחוקים מתקופות של ביקושים גבוהים, אך יש ביקושים, יש חידושי חוזים ויש עסקאות חדשות. מחירי השכירויות והרכישה במגמת ירידה ויש היצע רב (ואיכותי) העומד לצאת בטווח הזמן של שנה – שנה וחצי מהיום. משבר הקורונה תפס את שוק המשרדים בנקודת זמן רגישה: עודף היצע (התחלות הבניה החלו לפני הקורונה) ומחירים גבוהים מכאן ושינוי דפוסי עבודה מצד שני, מפעילים תנועת מלקחיים של ירידת מחירים. לדעתנו ירידת המחירים הסתמנה כבר טרם תקופת הקורונה, אך אין ספק שהקורונה קיצרה את הטווח משמעותית.
בניגוד לדינמיקה בשוק המגורים בישראל, בתחום המשרדים ירידות מחירים הינן מהירות וחדות יותר. כאשר המומנטום שלילי, מרגישים זאת מהר וחזק. פעמים רבות אמרנו, שותפי אסף עטיה ואני, ללקוחות: בשוק דירות יורד (לא חווינו זאת שנים ארוכות), אם תוריד מחיר ב 5%, יעמדו בתור לקוחות מעבר לדלת, בשוק משרדים יורד, תוריד מחיר ב 10% ולא יחכה שם אפילו אחד.
עודף ההיצע שייצא לשוק בשנה הקרובה, בתוספת השפעות משבר הקורונה, מטלטלים את השוק, אך למשרדים תמיד תהיה דרישה. ייקח שנה וחצי – שנתיים לסגור את הביקושים, אבל זה יקרה ללא ספק. עו”ד או בעל מקצוע חופשי שרוצה לרכוש משרד בחולון בבניין חדיש יעשה עסקה גם בכמה עשרות אלפי ₪ יותר, כי בכל זאת, ההיצע האיכותי מוגבל. לקוח המעוניין לשבת במגדל משרדים יפה ומודרני עם גישה לרכבת קלה, יכול היום להשיג את מבוקשו במחירים הגיוניים יחסית.
משרדים למכירה בפתח תקווה מוצעים כיום בשניים-שלושה פרויקטים, ביניהם פרויקט גלובל טאוור וכמובן מתחם בסר סיטי החדש, עם מספר משרדים מאד יפים שניתן לרכוש במחירים הגיוניים מלקוחות שרכשו בקבוצת הרכישה וכיום רוצים למכור. למרות שארבעת המגדלים יוצאים לשוק לקראת סוף 2021, ההיצע האמיתי למכירה במגדלים אלו דל מאד, שכן מרבית בעלי הנכסים במתחם מעוניינים להשכיר.
כאן המקום לציין שאם יש הזדמנויות, הן דווקא בשכירות. להערכתנו ניתן להגיע היום למחירי שכירות של 65-75 ₪ למ”ר בגמר מלא ברמה גבוהה במשרדים קיימים ו 80-90 ₪ למ”ר במשרדים במצב מעטפת עם תקציב גמר של 2500 ₪ למ”ר (לפי צרכי השוכר) במגדלים חדשים . אם נשווה זאת לתשואות שהיו מתקבלות אם היינו שוכרים מעצמנו את המשרד שרכשנו זה עתה, היינו מגיעים לתשואות סביב ה6%. בעלי הנכסים פשרניים יותר כאשר מדובר בשכירות, ומוכנים יותר מאי פעם ללכת לקראת השוכרים. לקוח שיודע להתחייב ל5 שנים ומעלה, יוכל לקבל תנאים מצוינים בשכירות.
המשק עומד לצאת לדרך שוב, ואנו צופים שביקושים יחזרו בעוד מספר חודשים, כאשר נצא סופית. כבר בימים אלו אנו חשים עליה בביקושים.
העולם לא נסגר סופית, אנשים ממשיכים ללכת למשרדים ואף שואפים לכך במקרים רבים, טרם הפכנו ל א-סוציאליים. הקפה בקפיטריה של המשרד הוא לא רק קפה, הוא מפגש בוקר, הוא סיפור חוויות, הוא סיעור מוחות.
שיהיה לכולנו חודש נעים:)

חזרה לשיווק פרויקטים