תקופת הקורונה לימדה אותנו ש"ברבור שחור" יכול להופיע בכל מקום ובכל רגע, והוא לא מתריע טרם בואו. גם תחום המשרדים אינו חסין מפני משברים, את זה כבר ידענו מזמן (אבל חלקנו שכח וחלק עוד לא החלו להכיר את התחום כאשר היה בתחתית, אי שם בתחילת שנות ה – 2000). בתחילת הקורונה בעלי המשרדים חששו, השוכרים היססו והעיתונים הכלכליים רעשו. בחלק מהפרויקטים, במיוחד אלו הסובבים את תל אביב, החשש עדיין קיים.
בכל אזור תעשיה אפשרי בישראל מקימים מגדלי משרדים גבוהים ומרשימים, ואפשר לומר שזה הפך לסוג של קדחת – קדחת משרדים. קבוצות רכישה של משרדים למכירה עלו ופרחו בשנים האחרונות בתחום המשרדים, תוך שהן משווקות לעיתים מטרים בודדים במקומות מבודדים כעסקת נדל"ן מניב.
הסדקים בשוק המשרדים החלו להתגלות כבר לפני משבר הקורונה, אבל זו בהחלט העמיקה אותם. בתוך חודשים ספורים החלו העיתונים להתמלא בכתבות על שוק המשרדים שנמצא בקשיים, על עולם משרדים שהולך להיעלם, דפוסי עבודה חדשים שייתרו משרדים, ונבואות רבות וקשות על העתיד לבוא בשוק המשרדים. יחד עם זאת, באמצע 2021 הושכרו ונמכרו כל המשרדים בתל אביב, קומות שלמות בעזריאלי נחטפו בן לילה, והשיח על משרדים בתל אביב השתנה. הערים שמסביב לתל אביב ממתינות שהביקושים יגיעו אליהן – בני ברק ומתחם בסר, פתח תקווה וחולון. כרגע, נכון למרץ 2022, רואים זליגה לערים אלו, אך השיטפון עוד לא כאן.
החלטנו במעוף יועצי נדל"ן לעשות (קצת) סדר למי שרוצה לרכוש משרדים בתקופה זו ובכלל.
נחלק את רוכשי המשרדים לשניים – רוכשים למטרת שימוש עצמי, ורוכשי משרדים להשקעה כנכס מניב.
שוק המשרדים עומד עדיין על תילו, אנשים יצטרכו משרדים (גם אם פחות מבעבר) ואנו חווים ביקושים לרכישת משרדים שעברו אפילו את ימי טרום הקורונה.
לרוכשים לטובת שימוש עצמי, נמליץ על השיקולים הבא:
- כמה זמן יהיה המשרד בשימוש עצמי? אם הצפי הוא לטווח של קצר של שנתיים שלוש – לא נמליץ על כך.
- האם יש צפי לגידול עתידי? אם כן, עדיף לרכוש משרד גדול יותר ולהשכיר חלק ממנו לדייר. אנו ממליצים שלא לחשוש מרכישת שטח נוסף לגידול עתידי, ולבצע את ההתאמות בו ש"ידברו" עם המשרד לשימוש העצמי, כך שבוא היום יהיה קל יחסית לשלב ביניהם במקרה של צמיחה.
מה המיקום הנח ביותר עבור העובדים ? בתקופה של מחסור תמידי בעובדים, חשוב לשמור על הנגישות עבור העובדים. האם הרכבת מהווה פקטור חשוב לעובדים? האם כמות חניות גדולה תמיד תהיה נחוצה, גם אם עובדים רבים יוכלו להגיע ברכבת למשרד החדש?
יחס ברוטו נטו ופונקציונאליות: מושג זה מעט "חמקמק", היות ויזמים שונים מגדירים בצורה שונה את יחס הברוטו נטו. באופן כללי, אנו ממליצים להתייעץ עם אדריכל, ולא להאמין לאמירות על יחס ברוטו של 20% וכדומה, זה לא קיים בפרויקטים חדשים (ואם כן – נדיר מאד). צריך לבחון האם השירותים נכללים בפנים, הממ"ק/ממ"ד בפנים ואם כל השטחים פונקציונאליים – האם ניתן לנצל אותם בצורה טובה. ברוטו נטו נמוך אינו מלמד בהכרח על כך שניתן לנצל את המשרד היטב.
- איכות הפרויקט: מה המפרט הטכני של היזם, האם היזם בנה כבר פרויקט משרדים למכירה? מי האדריכל של הפרויקט? האם האדריכל בנה כבר פרויקט משרדים למכירה? יש להבחין בין פרויקט משרדים למכירה, שמבחינה תכנונית הקומות שבו מחולקות לכמה יחידות, לפרויקט של משרדים להשכרה של יזם אחד, בו יש בדר"כ שירותים משותפים לכל הקומה, והקומה פתוחה ולא מחולקת. שוכרים גדולים יעדיפו פרויקט בבעלות יזם אחד, בו ניתן לשכור שטחים ברצף.
- האם יש קומת מסחר לפרויקט? לשוכרים ודיירי משרדים חשוב שתהיה קומת מסחר עם מסעדות ובתי קפה.
- מחיר ומחיר אלטרנטיבי: הרוכש חייב לבחון כמה תעלה לו שכירות של נכס דומה. לא תמיד יש הצדקה לרכוש משרד – לעיתים כדאי לשכור ולעשות שימוש אחר בכסף, לרכישת נכס אחר לדוגמא.
- האם הנכס יכול להתאים לדייר אחר, אם לא נעשה שימוש בעצמנו? זהו שיקול חשוב, כיוון שלעיתים מתמזגים עם עסק אחר, גדלים (או מצטמצמים) או סוגרים פעילות. נכס במיקום טוב בפרויקט טוב ייהנה לאורך זמן מביקוש יציב, גם בתקופות פחות טובות, וניתן יהיה להשכירו תמיד.
רוכשי נכס או משרד להשקעה, צריכים להביא בחשבון את כל השיקולים המצויינים לעיל ובנוסף את השיקולים הבאים:
- האם הנכס מושכר? אם כן, לכמה שנים? האם המחיר משקף את מצב השוק? משרד למכירה המוצע במחיר גבוה כיוון שהשכירות גבוהה, לא משקף את המצב האמיתי של השוק, כך שאם השוכר יסיים את החוזה, מחיר השכירות שיתקבל יהיה נמוך יותר (בנוסף להוצאות הכרוכות בהכנסת שוכר חדש).
הסכם לחמש + חמש = הסכם לחמש שנים. הסיכוי שהשוכר יעזוב בתום התקופה או יבקש להוריד את המחיר או לקבל הטבות רציניות (תקציב שיפוץ או גרייס) כאמצעי לחץ להישארותו, הוא 50% לפחות. בתקופות מאתגרות – הסיכויים לכך גוברים. יש להיזהר מרכישת נכסים המושכרים במחיר גבוה יחסית לשוק, כיוון שבחידוש ההסכם או עם עזיבת השוכר, יירד המחיר וכך גם התשואה. כאן יודגש שמחירי השכירות של משרדים בתל אביב ומתחם הבורסה נמצאים כיום בשיא של כל הזמנים, כך שעסקת תשואה לפי המחירים הנוכחיים צריכה לדעתנו לשקף תשואה של 6.5-7.5 אחוז, אם העסקה נעשתה לאחרונה בערכים גבוהים. בהחלט יש מצב שבעוד מספר שנים, בחידוש ההסכם ועם פחות רוחות גביות בשוק, מחיר השכירות יירד משמעותית.
יחד עם זאת, אם עסקה נעשתה בערכים של שנת 2020, גם תשואה של 6% סבירה בהחלט, שכן תיתכן עליית ערך בעת חידוש ההסכם.
- איכות הנכס – רצוי שמשרד להשקעה יהיה בפרויקט איכותי, או בעל מאפיין ייחודי (תקרה גבוהה, לדוגמא).
- בקבוצות רכישה או בפרויקטים של משרדים למכירה שנועדו למכירה למשתמשים ומשקיעים, יש לשים לב היטב למספר הרוכשים. יש לשאול את היזם כמה לקוחות כבר רכשו ממנו ואילו גדלי משרדים נמכרו. בפרויקט בו נמכרו משרדים רבים בגודל של 15 מ"ר, תמיד יהיה ריבוי בעלים. המשמעות היא אינספור שותפים, תחלופה גדולה של שוכרים וקושי עתידי לשפץ את הפרויקט כאשר יגיע המועד לכך, וככל שיש יותר משרדים קטנים, כך המועד יגיע מהר יותר.
- יש לבחון היטב את הבטחת/הצהרת היזם כי כל מי שקנה הוא משתמש עצמי.
- השיקול האחרון הוא סובייקטיבי והחשוב ביותר למשקיע: האם אתם ערוכים להתמודד עם משרד או נכס מסחרי? האם יש לכם חברה רשומה במסגרתה יכול הנכס להירשם? האם אתם יודעים להכיל מצב בו צריך להשקיע מאות אלפי ₪ עבור שוכר, שייקח לפחות שנה וחצי להחזירם במסגרת השכירות? האם אתם מסוגלים לשלם את הוצאות הנכס כאשר אין שוכר (ארנונה, ניהול, משכנתא)? משרד אינו נכס נדל"ני נזיל כמו דירה, ויש לזכור זאת. מכירה תחת לחץ יכולה לגרום לכם להוריד אחוזים ניכרים במחיר.
המיקומים המובילים בשנים האחרונות של משרדים למכירה בפתח תקווה, בתל אביב, בחולון ומשרדים למכירה בבני ברק במתחם בסר. בחמש השנים האחרונות נמכרו מאות אלפי מ"ר של משרדים למכירה בערים הללו, והמלאי הגדול של משרדים למכירה כיום נמצא בהן.
אנו משווקים משרדים למכירה בפרויקט בסר סיטי בפתח תקווה, משרדים למכירה בחולון במספר פרויקטים, ומשרדים למכירה בתל אביב בפרויקט אקרו, במגדל סוזוקי ובפרויקטים וותיקים יותר, וכן במתחם בסר בבני ברק (פרויקטים חדשים וותיקים). המשרדים קיימים (לא על הנייר) וניתן לתאם איתנו פגישת ייעוץ. ההיצע האיכותי והגדול ביותר כיום, נכון לפברואר 2022, נמצא בבסר סיטי בפתח תקווה ובמתחם עזריאלי בחולון (בפרויקטים הסמוכים לו).
שוק המשרדים למכירה בתל אביב מגוון, וכולל משרדים בבניינים ישנים הנחשבים לדרג נמוך ומגדלי משרדים חדשים. מחירי המשרדים למכירה בתל אביב מתחילים ב –12,000 ₪ למ"ר בבניינים ישנים, מגיעים ל- 20,000₪ למ"ר במגדלים חדשים, ולעתים אף חוצים את ה – 25,000 ₪ למ"ר כולל התאמות, כאשר בדרך כלל מדובר בנכסים מושכרים הנרכשים כנכס מניב . מחירי המשרדים קפצו מאד בשנת 2021, והמלאי בתל אביב ומתחם הבורסה מאד מצומצם.
שוק המשרדים למכירה בפתח תקווה מתרכז במיוחד בפרויקט בסר סיטי על ציר ז'בוטינסקי, והמחירים שם נעים בטווח של 11,000 ₪ למ"ר – 12,500 ₪ למ"ר.
בפרויקטים נוספים (וותיקים יותר) בפתח תקווה, ניתן להגיע גם לרמות מחיר של 8,000 ₪ למ"ר.
משרדים למכירה במתחם בסר נעים בטווח מחירים שבין 7,000 ₪ למ"ר ל – 14,000 ₪ למ"ר, תלוי בפרויקט ואם המשרד מושכר או מושקע.
משרדים למכירה בחולון הינם באזור מחיר של 11,000 – 12,5000₪ למ"ר, כאשר כולם ממוקמים באזור עזריאלי.
אנו ממליצים ללקוחותינו המבקשים לרכוש משרד לבחון היטב את השוק, לנהל מו"מ סביר ולהתייעץ עם גורם מקצועי שיכול לתת סקירה של הבניין/מגדל והסביבה בה מבקשים לרכוש. שוק המשרדים לרכישה/מכירה עבר שינוי גדול בשנה האחרונה.: הביקושים בתל אביב הרקיעו שחקים, הן לרכישה והן לשכירות והמלאי הצטמצם ממש לאפס. כך גם לגבי משרדים למכירה במתחם הבורסה. בפתח תקווה וחולון ואזורים נוספים, עלו המחירים בשיעור נמוך משמעותית, היות והביקושים רגועים יותר.
עבודה מהבית או עבודה מהמשרד, דבר אחד בטוח: אין משרדים בתל אביב ובבורסה. אנו צופים שהביקושים יזלגו למתחם בסר הקרוב וכן לפתח תקווה וחולון.
אנחנו במעוף יועצי נדל"ן יודעים לומר שהשוק בדרך כלל מתקן את עצמו, גם אם זה לוקח זמן. אם מדובר במשרד לשימוש עצמי, אנחנו סבורים שגם היום כדאי לשלם עוד קצת אם מצאתם את מבוקשכם, ואם מדובר בהשקעה – צריך לבחון אותה לטווח ארוך, מתוך הנחה שהשוק יתקן את עצמו ובאופן כללי יש אמון במשק ובכלכלה הישראלית. מכאן למעשה הכל מתחיל.
רכישת ומכירת משרדים בעזרת חברת מעוף
למעוף יועצי נדלן ניסיון של למעלה מ-20 שנים בייעוץ, בתיווך ובשיווק נדל"ן עסקי ומניב. אם אתם מחפשים משרדים למכירה, הצוות המנוסה שלנו יעזור לכם לאתר את המשרד המתאים ביותר לצרכים ולמטרות שלכם.
מוזמנים ליצור איתנו קשר למציאת המשרד שלכם בטלפון – 072-3308826, או אליאב – 054-5333528, אסף 054-5333523
